Havonta 3,5 millió forintért hirdetett luxusingatlan

Nemrég még a kiadó lakást keresők fizettek az ingatlanközvetítőknek, hogy címekhez jussanak. Újabban viszont a lakástulajdonosok fizetnek jutalékot, ha kiadják az ingatlanjukat. Ez a változás is jelzi azt a fordulatot, ami a bérelhető lakások piacán ment végbe a közelmúltban. A keresletet ma már jócskán meghaladja a kínálat, így a bérleti díjak helyenként csökkentek is, a bérbeadás pedig akár egy évbe is telhet, főként akkor, ha a bérbe adónak egy drága, budai lakásba kell pénzes lakót találnia.

Az utóbbi három-négy évben felépült sok ezer új lakás egy része azonnal megjelent a bérbe vehető ingatlanok listáján. A szélesebb értelemben vett lakásbérleti piac kínálati oldalán továbbra is a háztartások "feleslegessé váló" ingatlanjai adják a meghatározó menynyiséget, de már megjelent a befektetési célú hasznosítás is. A keresleti oldal nagyobbik részét a fiatalok - egyedülállók és párok, diákok és pályakezdők - mellett elsősorban azok a családok alkotják, akik építkezés, lakásvásárlás, vagy egy új munkahely miatt egy-másfél évre keresnek lakást - derül ki az ECORYS Magyarország munkatársainak elemzéséből.

A magyar ember számára a lakás szinte kizárólag tulajdonként jelent értéket és perspektívát, ezért aki teheti, rögtön hitelt vesz fel, és saját lakást vásárol. Nálunk - még? - nem létezik az a réteg, amelyik hosszú távon is bérelt lakásban képzeli el a jövőjét, miközben sajátot is vehetne. Igaz, piacelemzők szerint ugyan már feltűnt egy jól kereső fiatal menedzser csoport, amely nívós, felső kategóriás lakást bérel, mert még nem döntött lakásvásárlásról, illetve arra egyedülállóként nem érez késztetést. Ők úgy gondolkoznak, hogy bérelni jobb ingatlant tudnak, mint amilyen szintűt megvehetnének.

Luxuslakások egy éve üresen

A lakáskiadás a rendszerváltozás környékén valódi aranybánya volt. Különösen azok jártak jól, akiknek elegáns környéken volt elegáns, nagy alapterületű ingatlanjuk - idézi fel az aranykort Horváth Éva, a Carion Consulting irodavezetője. A frissen privatizált cégekhez a multinacionális vállalatoktól özönlöttek a külföldi szakemberek, felsővezetők és menedzserek, akik számára 2500-4000 dolláros árfolyamon tömegesen béreltek megfelelő otthont, elsősorban a nívós budai részeken. A villák és villalakások pillanatok alatt bérlőre találtak, havi több százezer forintos jövedelmet biztosítva tulajdonosaiknak. A II. és a XII. kerület, avagy Istenhegy, Svábhegy, Orbánhegy bérleti piaca szárnyalt, egészen a közelmúltig, amikorra a külföldi cégek külföldi alkalmazottai kiképezték saját magyar utódaikat, akik már saját lakásban vagy éppen villában laknak.

Az ingatlanközvetítő cégekhez betoppanó, felső kategóriás otthont kereső kuncsaftok ma már szó szerint dúskálhatnak az ajánlatokban, kivált a budai oldalon tapasztalható a 80-100 négyzetméteres lakások hihetetlen mértékű túlkínálata. A Carion Consulting irodavezetője konkrét példát is említ, az egyik ügyfelük négy éve épült gyönyörű, egy teljes épületszintet elfoglaló budai társasházi lakását több mint egy éve próbálják kiadni, hiába. A kezdeti 2800 dolláros árat mostanra 2000 dollárra szállította le a tulajdonos, aki "sorstársaihoz" hasonlóan megtapasztalhatja, hogy ebben a kategóriában mára vége az aranykornak.

A lakásbérleti piac legnehezebben kezelhető szereplői mások tapasztalatai szerint is a 200-300 ezer forintért kínált, száz négyzetméter körüli lakások lettek. A Rétköz Ingatlaniroda munkatársa, Kozári Beatrix érdekes párhuzamot von a korszerű irodaházak és a megnehezült bérbeadások között. Mint mondja: a sokrétű szolgáltatást nyújtó, minden infrastruktúrával felszerelt, parkolási lehetőséget biztosító, jól megközelíthető irodacenterek elszívó hatása körülbelül másfél éve markánsan érezhető. Az átlagosan húszszázaléknyi üres területtel küzdő fejlesztők 10-15 eurós négyzetméteráron csábítják át a korábban lakást bérlő cégeket, akik havi negyedmillió forintért náluk minden extrát megkapnak. A lakásbérleti árak ebben az úgynevezett középső - 200-300 ezer forintos - kategóriában az utóbbi egy-másfél évben átlagosan húsz százalékot csökkentek. Az egyre súlyosabb parkolási problémák miatt pedig a verseny nem csak most, hanem hosszú távon is az irodaházak javára látszik eldőlni.

A kislakások pörögnek

Az átlagos bérlő 30-60 ezer forintot tud havonta albérletre költeni. A budapesti lakásbérleti piac 95 százaléka a 30-150 ezer forintos ársávban mozog, s szerény kivétellel a magyarokra épül. Eppel László, a Kala és Eppel Ingatlanforgalmazó Kft. ügyvezetője megemlíti azt az ifjú, magas jövedelmű menedzserréteget, amely havonta 100-120 ezer forintot is áldoz lakásbérletre. Igaz, ők nem évtizedekre, legfeljebb egy-két évre terveznek. A legszélesebb réteg azonban az 50-80 ezer forintos árkategória környékén alakult ki, ebbe éppen beleférnek a kislakások.

A befektetési céllal vásárlók pontosan emiatt az egy-másfél szobás ingatlanokat keresik elsősorban a pesti Belvárosban és közelében, valamint az egyre kedveltebb tizenharmadik kerületben. A kiadó lakást keresők elsődleges szempontjai között szerepel a jó közlekedés, a biztonság, a munkahely közelsége, no meg fiatalok esetében a szórakozási lehetőség. Zuglót éppen ezért inkább a családosok kedvelik - teszi hozzá Eppel.

Az 50-80 ezer forintos sávban a hatalmas kínálat dacára sem csökkentek az árak, igaz, reálértéken nem is nőttek, csak az inflációt követték - tájékoztat Kozári Beatrix. Az ügyfelek fontosnak tartják a rezsiköltséget is, amire nem csak a távfűtéses, de az új építésű házakban is érdemes odafigyelni. Az egyre divatosabb szolgáltatások - mint a portaszolgálat, az uszoda és fitneszterem fenntartása - ugyanis jelentősen megnöveli a közös költséget, ami egyes helyeken a régebbi lakásoknál szokásos sokszorosa. A bérlők ragaszkodnak hozzá, hogy minden mérhető legyen, a fűtéstől a vízig, a tulajdonosok pedig ahhoz, hogy minden szolgáltatóval a bérlő legyen szerződésben. Erre már van lehetőség, így nem fordulhat elő, hogy valaki több tízezer forintos telefon-, vagy villanyszámlát hagyjon hátra a bérelt lakásban.

A kislakások pörögnek - fogalmaz Horváth Éva, aki állítja, az új építésű házak megjelenésével nagyot ugrott a bérlakás piaci színvonala, miközben az árak alig változtak.

A bérbeadást tervező lakásvásárlók döntésében a lakás fekvése nem játszik szerepet, pusztán annyiban, hogy ne északi legyen. Az emelet sem igazán fontos számukra, az elosztás viszont igen, miként a várható közös költség nagyságát is egyre többen firtatják. A döntés legfontosabb része a hely kiválasztása, hiszen a leendő bérlők, illetve maguk a lakók is a jó közlekedést, illetve tömegközlekedést majdnem mindennél előbbre tartják. A 15-25 millió forintot befektetni szándékozó ügyfeleknek azt tanácsolják a szakértők: lehetőleg a bármikor könnyen eladható és kiadható kis alapterületű lakásba fektessék pénzüket. A megtérülés a mai bérleti díjak miatt így is 15 év körül van, de az ingatlan mindig jó befektetés, hiszen tartja az értékét. Új lakást befektetési céllal elsősorban az ingatlan értéknövekedése miatt vesznek külföldiek, belföldiek egyaránt. Őket a bérleti díjjal elérhető hozam kevésbé motiválja - állapította meg az Ecorys is.

Pest és Buda

A változatlanul elegánsabb lakóhelynek számító Buda presztízse érdekes módon a kiadásra szánt garzonok és az átlagos méretű, valamint nívójú ingatlanok esetében egyre kevésbé érvényesül. Az ingatlanközvetítők szerint Pest egyre feljebb tornássza magát az árlistán, amiben egyes budai területek rossz tömegközlekedése jelentős szerepet játszik. A méregdrága budai telekárak miatt drágábban kínált budai új lakások emiatt még hosszabb megtérülési idővel szerepelnek a számításokban.

Buda a luxusingatlanok terén egyértelműen viszi a pálmát, míg Pestnek csupán a nagybetűs Belvárosa és a Duna-parti övezete az, ahová a tehetősebb külföldiek szívesen beköltöznek néhány évre. Hiába, aki havonta félmillió, vagy akár másfél millió forintot is kifizet lakásbérlésre, annak már lehetnek igényei.

A hangulatos, felújított pesti bérházakban kínált kitűnő állapotú, világos lakásokat ugyancsak kedvelik a bérlők - mármint azok, akik a kritikus 150-200 ezer forintos kategóriában a vékonyka keresletet képezik.