Lakásbemutató egy ingatlanirodában

Kovács Bence

Néhány éve még az eladási ár 0,5-1,5 százalékáért dolgoztak a közvetítők; ma már azonban három vagy akár öt százalékot is elkérnek a megbízóktól. Pedig erős a verseny az ingatlanközvetítők között, és a szereplők olykor a tisztességtelen eszközöktől sem riadnak vissza.

- Az, aki ismeri a környéket, az internetes hirdetések nyomán könnyen beazonosítja az eladó házakat, lakásokat. Napi gyakorlat, hogy a közvetítők olyan ingatlanokat is megmutatnak az érdeklődőknek, amelyek eladására nincs szerződésük. Belesnek az utcáról - akár még a nem náluk feladott hirdetéseket is lobogtatják kinyomtatva -, és ha az érdeklődőnek tetszik, felkutatják a tulajdonost, szerződést kínálnak neki, mondván, találtak vevőt a házára - meséli egy kisvárosi ingatlanközvetítő cég vezetője, aki néhány éve még egyedül volt a piacon, most azonban öt-hat, főként franchise-láncokhoz tartozó irodával kell konkurálnia.

- Nem a verseny, a tisztességtelen eszközök zavarnak - mondja. Nemrég egy megbízója megdöbbenve tapasztalta: nála nem szerepel a szerződésben, hogy ha a vevő által meghatározott irányárnál drágábban sikerül eladni az ingatlant, a hasznon a közvetítő és a tulajdonos fele-fele arányban osztozik.

A szerződések apró betűs részeiben sokszor tankcsapdák tömkelege bújik meg. - Találkoztunk már olyan esettel, hogy a figyelmetlen ügyfél aláírta: egy éven belüli értékesítésnél akkor is ki kell fizetnie a közvetítési díjat, ha neki magának sikerül vevőt találnia - mondja Sztranyák József, a Magyar Ingatlan Tanács (MIT) elnöke, aki évek óta foglalkozik közvetítéssel. Szerinte némelyik franchise-hálózat olyan, sikeresnek mondott értékesítési technikákat tanít alkalmazottainak, amelyek - nem kellő körültekintéssel alkalmazva - óhatatlanul az üzleti morál legmélyebb bugyraiba rántják le az ingatlanszakmát. - Miután megszerzik az eladásra kínált ház, lakás tulajdonosának elérhetőségét, vevőként jelentkeznek nála, megkérdezik: mióta nem tudja eladni. Sajnálkoznak, hitetlenkednek, hogy ilyen régóta nem talált vevőt, majd előhúzzák a megbízási szerződést. Olykor elfelejtik említeni, hogy a szerződésben benne foglaltatik a határidő előtt fel nem mondható kizárólagosság, vagy eladás után megjelennek, mondván, bár nem ők találták a vevőt, rendszeres telefonos kapcsolatban álltak vele, tehát nekik is jár a közvetítési díj - sorolja a példákat az elnök.

- Főként a franchise-rendszerben működő cégek azzal is küszködnek, hogy egy-egy munkatársuk, aki évek alatt betanul a szakmába, és hozzáfér az adatbázisokhoz, kilép és saját céget alapít, vagy átigazol a konkurenciához - tudtuk meg Kispál Sándortól, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkárától. A cégek igyekeznek kikötni a munkaszerződésekben a titoktartásra vonatkozó időt, alapelveket, de az ellen nem sokat tehetnek, hogy valaki saját vállalkozást indítson, és elvigye ügyfeleit.

- Az a legnagyobb baj, hogy nem léteznek azok a törvényi keretek, amelyek megszabnák az ingatlanközvetítők világában a szakképesítést, a működést vagy a felelősségre vonás lehetőségeit. Míg New York államban csak az ingatlanközvetítőkre 76 oldalas törvény vonatkozik, ma Magyarországon teljes a jogbizonytalanság, ami fogyasztóvédelmi aggályokat is felvet: a közvetítők igyekeznek úgy megfogalmazni a szerződéseket, hogy minden oldalról védve legyenek, és állami ellenőrzés híján egy-egy megvezetett vevő vagy eladó lényegében csak a bírósághoz fordulhat. Ráadásul ma lényegében az foglalkozik ingatlanközvetítéssel, aki akar - teszi hozzá Kispál Sándor, aki szerint kell néhány év, mire minden rendben lesz a piacon.

- Akadnak esetek, amikor egyes "kollégák" az etikai normák határait feszegetve próbálnak üzletet szerezni. Ennek tipikus példája, amikor valaki egy nagy hálózat emberének adja ki magát, vagy az eladóval folytatott telefonbeszélgetésre hivatkozva azt állítja, hogy megbízást kapott. Összességében azonban úgy tűnik, egyre jobb a helyzet a szakmán belül. Ez főként a pontos és világos, ellenőrzött működési és szabályrendszerrel működő országos franchise-hálózatok térnyerésének köszönhető, bár a teljes letisztuláshoz még időre van szükség - mondja Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. Szerinte az elmúlt évek gyakorlatával szemben egyre kevesebben gondolják, hogy az ingatlanközvetítés akár másod-, harmadállásban, egy kis szobából, szakmai előképzettség, az etikai normák betartása nélkül is végezhető. Ezek a vállalkozások egyre kevésbé működőképesek.

Murányi Ákos is úgy véli, a félreértések, jogi problémák elkerülésének legegyszerűbb módja a kiemelt vagy kizárólagos megbízás. - Ilyen esetben a konkurenciaharc fel sem merül, hiszen a tulajdonos csak egy közvetítővel áll kapcsolatban. A Duna House szerződései rendszeresen jogi kontrollon esnek át, s ez mindkét felet védi. Manapság a piacon már elfogadhatatlanok például a járulékos díjak - a hirdetési, kiszállási díj vagy útiköltség felszámítása - mondja.

Az Otthon Centrum munkatársai azt tapasztalják, hogy a verseny elsősorban nem egymás megbízásainak megszerzésére irányul, sokkal inkább arra, ki miben tud többet, jobbat nyújtani ügyfeleinek, lehetőleg minél gyorsabban. Másfél éve azonban a hálózat munkatársai addig ismeretlen harcmodorral szembesültek: a konkurencia tapasztalt munkatársakat toborzott a már több éve működő irodáktól saját üzletének fellendítése érdekében.

- Ez a máig alkalmazott trükk szokatlan volt. Az azonban már világosan látszik, hogy a módszer nem hozta meg a várt előnyöket - tudtuk meg Kühne Katától, az Otthon Centrum (OC) ügyvezető igazgatójától.

- A korrekt piaci versengés jót tesz a színvonalnak, és javítja a szakma megítélését. Ettől függetlenül természetesen szembesültünk már olyan esetekkel is, amikor helyismerettel bíró kollégák hirdetések, fotók, vagy bővebb leírások alapján könnyedén beazonosították az ingatlant, innen pedig egyenes út vezetett az eladóhoz. Akár az is előfordul, hogy bejelentkeznek hozzánk, mint érdeklődő ügyfelek, így szerzik meg az eladó elérhetőségét. Ezek azonban többnyire elszigetelt jelenségek, hiszen csak rövid távon juttatják előnyhöz az adott vállalkozást, amely középtávon elszigetelődik, és később üzletileg ellehetetlenül. Az inkorrekt üzleti magatartásnak gyorsan híre kél - teszi hozzá Kühne Kata.

Az eladókat sem kell azonban félteni. - Sokszor ők az ingatlanközvetítés huncutjai. Minden szolgáltatást örömmel fogadnak, amíg nem kell érte fizetni. Sajnos, időnként előfordul, hogy a kollégáknak nem egymástól, hanem az ügyféltől kell tartaniuk, aki így vagy úgy ki szeretné kerülni a korábban egyeztetett közvetítési díjat - meséli Kühne Kata.

Megesett, hogy az OC munkatársai olyan ingatlant mutattak be egy ügyfélnek, amelyet korábban már látott egy másik közvetítővel, de erre nem emlékezett. Máskor pedig az ingatlan eladója arról feledkezett el, hogy érvényben lévő kizárólagos szerződése van egy másik céggel. - Mindkét esetben sikerült kompromisszumot kötnünk az érdekelt felekkel, de ezek az esetek is mutatják, hogy az eladók sokszor nem olvassák el, mit írnak alá, figyelmetlenek, és nincsenek tisztában, a jogi következményekkel - mondja az igazgató.

Szakértők azt tanácsolják, nem szabad boldog-boldogtalannak megbízást adni, és elhinni a semmiből előtűnő ügynököknek, hogy többet, jobbat nyújtanak, mint a konkurencia. A közvetítők a szakmai szövetségek honlapjain ellenőrizhetők.

Készülőben az uniós ajánlás

Nyugat-Európában, és Amerikában a közvetítőknek - miután pontos üzleti tervet, reklámstratégiát mutattak fel - meghatározott időn belül kell értékesíteniük az ingatlanokat. Ha ez nem sikerül, csak akkor kaphat megbízást a piac valamely másik versenyzője. Amennyiben az értékesítés során etikátlan eljárást tapasztalnak az érintett felek, egy felügyeleti szerv, szakmai szervezet vizsgálja ki a panasz megalapozottságát, és szükség esetén szankcionál. Már készül az az ingatlanközvetítőkre vonatkozó európai uniós ajánlás is, amely - a két legbefolyásosabb európai ingatlanszövetség (a CEI és a CEPI) közreműködésével - mutatna irányt, milyen elvekhez, szabályokhoz kell tartaniuk magukat a szakmában dolgozóknak. A véglegeshez közelítő verzió májusra lehet kész, amelynek kidolgozásában a Magyar Szabványügyi Testületet is a Magyar Ingatlanszövetség képviseli.